Úroky jako odečitatelná položka od základu daně

Další rok uběhl jako voda a vítáme tu rok nový. V prvním kvartálu nového roku však nesmíme zapomenout na velice důležitou věc a tím je podání daňového přiznání.

Posledně jsme náš daňový speciál zaměřili na paušální daň, která tuto povinnost odbourává. Tématem dnešního článku však bude institut, který poplatník v paušálním režimu uplatnit nemůže. Řeč je o úrocích, plynoucích především z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou na financování bytové potřeby, na splacení úvěru nebo zápůjčky použité na financování bytové potřeby, které lze využít jako odečitatelné položky od základu daně.

Novela zákona o dani z příjmů (dále jen „ZDP“), která vnesla do ZDP ustanovení týkajícího se paušálního režimu, také novelizovala ustanovení týkající se úroků jako odečitatelných položek od základu daně.

Bytová potřeba

K 1.1.2021 byl do ZDP vložen nový paragraf a to § 4b. Tento paragraf se zabývá definicí bytové potřeby, která zní následovně:

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

b) úplatné nabytí pozemku

1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c) úplatné nabytí

1. bytového domu,
2. rodinného domu,
3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby [1].

Již zkušenější čtenář zjistí, že nedošlo ani tak tolik k novelizaci, ale především ke přemístění definice bytové potřeby z § 15 odst. 3 a 4 do samostatného paragrafu. Avšak přece jen jedna úprava se v novém paragrafu najde. Zákonodárce totiž vyměnil pojem „koupě“ za pojem „úplatné nabytí“. Tím větším zásahem, který i fakticky něco mění je poněkud menší změna. Týká se pouze nabytí pozemku a lhůty, do kdy poplatník musí zahájit výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, aby dané úroky plynoucí z úvěru na obstarání bytové potřeby byly odečitatelnou položkou od základu daně. Lhůta 4 let je stále zachována, rozdíl oproti znění do 31.12.2020 je však v okamžiku určení počátku běhu dané lhůty. Ve znění ZDP před novelou byl počátek lhůty stanoven dnem, kdy došlo k uzavření úvěrové smlouvy. Od 1.1.2021 však dochází ke změně. Lhůta pro započetí prací začne běžet až dnem, kdy dojde k nabytí pozemku (tzn. den podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Touto změnou dochází k prodloužení lhůty pro uplatnění úroků jako odečitatelných položek, jelikož den nabytí pozemku ve většině případů nastává až po dni, kdy dojde k uzavření úvěrové smlouvy.

Odečitatelná položka

Tu nejzásadnější změnu týkající se úroků zanesl zákonodárce do ZDP do § 15 odst. 3 a 4. Od 1.1.2021 byla změněna maximální hranice pro uplatnitelnost úroku jako odečitatelné položky od základu daně z původních 300 000 Kč na současných 150 000 Kč. Tento limit platí pro jednu společně hospodařící domácnost. Dle § 21e odst. 4 se společně hospodařící domácností pro účely daní z příjmů rozumí společenství fyzických osob, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby [2].
Je velice důležité si uvědomit, kdy se na poplatníky vztahuje stará a kdy nová hranice pro uplatnění úroků. Vše je navázané na okamžik, kdy dochází k obstarání bytové potřeby (definované dle § 4b) financované z daného úvěru. Pokud k obstarání bytové potřeby došlo po 1.1.2021, bude si moci poplatník, či poplatníci ve společně hospodařící domácnosti, uplatnit úroky jako odečitatelné položky od základu daně maximálně do 150 000 Kč. Pokud však došlo k obstarání bytové potřeby do 31.12.2020, může si poplatník, či poplatníci žijící ve společně hospodařící domácnosti, uplatnit úroky z úvěru jako odečitatelné položky od základu daně maximálně do 300 000 Kč. Jak již bylo zmíněno, okamžik nabytí bytové potřeby je tím rozhodujícím faktorem pro určení, zda se budu řídit starými nebo novými pravidly. Na toto pravidlo je nutné pamatovat i v okamžiku, kdy se poplatník rozhodne pro refinancování již dříve uzavřeného úvěru. Pokud k danému kroku došlo po 1.1.2021 je nutné se poohlédnout po okamžiku, kdy došlo k obstarání dané bytové potřeby, na kterou byl původní úvěr čerpán. Pokud je refinancován úvěr, kterým byl úvěr na obstarání bytové potřeby do 31.12.2020, je možné uplatnit i po refinancování limit 300 000 Kč, jako hranici pro odečitatelné položky od základu daně.

Autor: Ing. Daniel Vladyka, Registrovaný daňový poradce č. 5674

[1] Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (1992). [online]. [cit. 2021-12-30]. Dostupné z: odkaz
[2] Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (1992). [online]. [cit. 2021-12-30]. Dostupné z: odkaz

Chcete zjistit, jak konkrétně vám můžeme pomoci?

Domluvte si s námi 15minutovou schůzku, na které vám vše přiblížíme.